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空港股份2019年年度董事会经营评述

发布时间:2020-04-15 18:41    来源媒体:同花顺

空港股份(600463)(600463)2019年年度董事会经营评述内容如下:

一、经营情况讨论与分析

报告期内,董事会按照2019年经营计划,积极推动公司各项业务稳步、有序开展。

(一)贯彻落实内控体系,确保内控体系有效运行

报告期内,公司以内控成果实施为重心,严格按照内控规范制度及流程要求,对工作流程及工作方式进行梳理、优化,促进内控体系行之有效。公司制定《2019年内控执行情况测试预案》,并深入公司各部门及各分子公司,对内控体系执行情况进行测试。通过测试,公司在实施重大事项前决策、审批手续的办理,关联交易的管理,报批事项的审批效率都有了很大提高,内控成果的实施,确实起到了指导工作、理顺关系、提高效率、防范风险的作用。

(二)扎实推进各项业务开展

1、土地一级开发业务

报告期内,公司积极推进土地一级开发业务开展,其中:

(1)正开发土地情况

开展空港C区一期土地内总占地面积约167.97亩土地部分地块的入市工作;通过与地块所在地政府招商机构合作等方式,开展总占地面积约为261.99亩、274.91亩、127.33亩的空港木林高端制造业基地一期开发土地、北小营宏大二三产业基地内土地、空港C区二期土地的落户项目招商推介工作。

(2)土地挂牌出让情况

公司土地一级开发业务主要由公司控股子公司亿兆地产承担并开展,报告期内,亿兆地产完成空港C区一期土地中总占地面积54.08亩土地入市成交;2020年2月12日完成空港C区一期土地中总占地面积34.49亩土地入市成交。报告期内,亿兆地产实现营业收入3,001.10万元,较上年同期增加3,001.10万元,净利润-2,094.37万元,亏损额较同期减少435.12万元。营业收入增加原因是本期实现土地入市成交,上年同期未实现土地入市成交。报告期内亿兆地产亏损原因系报告期产生的人工费用不再分摊存货成本,全部计入管理费用,同时已完成开发地块对应的借款利息不再进行利息资本化,全部费用化导致。

(3)受托管理土地一级开发业务情况

报告期内,公司继续履行与公司控股股东北京空港经济开发有限公司签订的《委托管理协议》,受托管理顺义区国资委合并划转至其名下的土地一级开发业务,受托期限自2018年12月1日起三年,委托方每个托管年度向公司支付托管费200万元。

2、房地产开发业务

截至报告期末,公司本部开发建设的MAX空港研发创新园A区项目(建筑面积约5.1万平方米)完成二次深化结构图纸设计;MAX空港研发创新园B区项目(建筑面积约2.39万平方米)已施工至主体结构地上八层;在产业园区政策受限的条件下,公司全资子公司天瑞置业及时改变营销思路,调整营销模式,报告期内,出租空港企业园独栋5套;在持续推进空港企业园项目租售工作的同时,天瑞置业制定完成北京市顺义区大孙各庄镇大孙各庄村村南土地、房产的处置方案并大力推进项目前期手续办理,积极与北京市规划和自然资源委员会顺义分局沟通完善方案;报告期内,公司控股孙公司北京诺丁山置业有限公司开发建设的临空信息产业园项目一期(建筑面积约1.78万平方米)已完成主体结构封顶,二期项目正在办理开工手续;公司参股公司北京金隅空港开发有限公司开发建设的北京市顺义区天竺镇第22街区SY00-0022-6015R2二类居住、SY00-0022-6016A33基础教育用地项目一期(建筑面积约17.4万平方米)已全部结构封顶;公司参股公司北京电子城空港有限公司参与建设的“广电产业、军事通信产业、高科技产业创新产业园”项目,截至报告期末,项目一期(建筑面积约3.2万平方米)稳步推进,预计2020年年中完成竣工验收并交付使用,项目二期规划方案经调整后,正处于报批阶段。

报告期内,公司在售、在租房地产项目主要为天瑞置业开发的空港企业园项目,报告期内,天瑞置业实现营业收入4,574.10万元,较上年同期减少约1,507.17万元,净利润-479.16万元,较上年同期减少约1210.11万元。营业收入下降的主要原因是:自2019年开始我公司不再收取研发中心管理服务费收入。净利润下降的主要原因是:因2018年公司通过转让控股子公司天保恒瑞股权增加了投资收益,而2019年仅为公司租金产生的利润。

公司其他所属主体开发的房地产项目,尚属开发建设阶段,暂不具备租售条件。

3、建筑施工业务

报告期内,公司控股子公司天源建筑实现开复工总面积约126.6万平方米。相关资质方面,拥有建筑工程施工总承包一级、建筑装修装饰工程专业承包一级、钢结构工程专业承包二级、市政公用工程施工总承包二级、消防设施工程二级、防水防腐保温工程二级、建筑机电安装工程三级、环保工程三级等多项资质,涵盖多个领域,业务资质体系日趋完善。

对于建筑工程业务,公司不断优化业务模式,严把质量和安全关,推行项目承包经营责任制,各建筑分公司成本、财务独立核算,从工程承建到工程款催缴均各负其责,使得经营决策效率不断提高。此外,报告期内,天源建筑以主业为中心,积极拓展相关业务,全面建成顺义区北小营镇、南彩镇两个半固定式建筑垃圾处置站,合计处置建筑垃圾约212万吨。

报告期内,天源建筑实现营业收入94,726.03万元,较上年同期减少约13,592.65万元,净利润197.64万元,较上年同期增加约153.72万元,营业收入下降的主要原因是:报告期内,天源建筑开复工总面积虽较上年同期增加,但部分工程未正常开工或暂时停工,导致营业收入较去年同期减少,由于成本控制管理较好,净利润较去年同期增加。

4、物业管理与租赁业务

报告期内,公司不断提升园区软硬环境建设水平的同时,不断壮大公司市场营销部人员配置,加强对区域投资性房地产租售情况的调研、分析,根据公司投资性房地产不同类型及所在区域,研究制定符合市场的招商方案。

截至报告期末,公司自持物业可出租面积约21.21万平方米(不含天瑞置业开发的空港企业园项目),出租率约81.2%。全资子公司天地物业物业管理面积约为21万平方米。

公司自持物业的出租和物业管理业务主要由公司本部和全资子公司天地物业承担并开展,报告期内,公司自持物业的出租和物业管理业务实现收入9352.02万元,较去年同期减少约943.54万元,营业收入下降的主要原因是公司于2018年底出让天保恒瑞股权,该公司的主营业务为租赁,即本期无天保恒瑞确认的租赁收入。

(三)以主业为中心,拓展投资业务

公司新的发展战略定位为“现代临空产业地产综合运营开发商科技创新企业投资服务商”,在继续做好现代临空产业地产综合运营开发商原有业务的同时,公司通过参与投资私募股权投资基金等方式积极拓展投资业务,旨在了解、获得新的产业、项目资源,逐渐形成原有传统业务的有力补充,发挥协同效应,加快公司战略目标的实现。

公司已参与投资包括云鼎基金、潍坊高精尖基金等私募股权投资项目及伟光汇通旅游产业、哈工大研究院等股权投资项目,报告期内,公司积极行使出资人权利,定期、全面做好投资项目的投后管理工作。

(四)提升园区软环境建设水平,做“最体贴企业”的投资服务商

报告期内,公司对智慧空港APP进行改版升级,加强app功能架构及宣传功效,并引入三方机构,提升服务类型和品质;先后组织金融支持推介会、资源服务双推会等大型入区企业宣讲会。公司邀请政府部门及专业机构人员就政策支持、金融服务、职员福利提升等方面向入区企业进行介绍,并推介公司资源,实现了“甲方乙方”到“朋友”的转变,受到企业一致好评。二、报告期内主要经营情况

报告期内,公司实现营业收入109,501.35万元,同比下降13.48%;实现利润总额-2,786.05万元,同比下降171.02%;实现归属于上市公司股东的净利润-2,389.49万元,同比下降256.11%。截至本报报告期末,公司总资产281,296.87万元,同比下降3.29%;归属于上市公司的股东权益125,851.68万元,同比下降10.80%。三、公司未来发展的讨论与分析

(一)行业格局和趋势

(1)园区开发建设未来发展趋势一是将以以下四个转变为特征即:从外延发展向内涵发展转变,从投资驱动向创新驱动转变,从资源依赖向科技依托转变,从建设经济功能区向建设区域化综合新城转变。

(2)园区开发建设未来发展趋势二是园区开发建设主体将积极寻求与周边产业区协同发展,积极谋求错位竞合,形成强大发展合力,共同构筑国际一流的临空经济高地。

2、公司业务状况及发展优势

公司目前已经形成土地一级开发、工业地产开发、建筑工程施工和物业租赁和管理四大业务模块,依托首都国际机场区位优势,按照“规划高起点,建设高标准,管理高水平,开发高效率”的原则,不断积累开发、建设、经营管理经验,不断加深对临空地产的理解,全面推动公司可持续发展,在同行业中形成了一定的竞争优势,表现在:

(1)发挥“空港”品牌优势,积极拓展发展区域

公司充分发挥品牌辐射带动作用,积极拓展临空经济区核心区以外区域,包括空港开发区C区、赵全营镇兆丰产业基地北侧工业用地、顺义区木林镇高端制造业基地、龙湾屯镇域功能区、北京天竺综合保税区、北小营宏大二三产业基地等。

(2)国有控股的企业性质及丰富的园区开发建设经验,使得公司在市场竞争中优势明显公司实际控制人为顺义区人民政府国有资产监督管理委员会,国企背景及多年来积累的成功开发建设经验,使得公司在未来的竞争中更具优势。

(二)公司发展战略

公司未来发展机遇1、首都临空经济高速发展首都机场汇集了大量的人流、物流、资金流、信息流,已成为世界上最繁忙的机场之一,其周边总部经济、高新技术产业、航空配套服务业、战略新兴产业将迎来快速发展机遇,公司将深度研究首都临空经济产业定位,为公司优化园区开发建设模式、创新产品设计与定位,满足新形势下的产业需求。2、顺义新城建设机遇根据北京市《北京城市总体规划(2016年-2035年)》,北京市将继续完善北京首都国际机场功能,建设世界级航空枢纽,促进区域功能融合创新、港区一体发展。充分发挥天竺综合保税区政策优势,形成以航空服务、通用航空为基础,以国际会展、跨境电商、文化贸易、产业金融等高端服务业为支撑的产业集群。公司所在地北京市顺义区积极围绕完善首都功能,着手制定新的发展规划,明确产业发展方向。确定“3+4+1”高精尖主导产业新格局,聚焦发展“新能源智能汽车、第三代半导体、航空航天”三大创新型产业集群,提升发展“临空经济、产业金融、商务会展、文创旅游”四大现代服务业,着力构建“智能制造”产业生态,公司将紧扣首都功能定位及区域发展规划,利用空港股份品牌优势,为顺义实现“打造港城融合的国际航空中心核心区”的目标贡献力量。3、北京临空经济核心区

北京临空经济核心区是北京市重点建设的六大高端产业功能区之一临空经济区的核心区域,起步规划区面积约56平方公里,由原北京天竺空港经济开发区、原北京空港物流基地和原北京国门商务区三个功能区组成。组建后的北京临空经济核心区,将叠加集成首都机场、天竺综合保税区、中关村国家自主创新示范区资源政策优势。北京临空经济核心区的成立,为公司业务发展提供了新的机遇和平台。

基于上述发展机遇,公司制定了相应发展战略,即:着眼于中国临空产业高速发展的战略机遇,立足于世界临空经济发展规律,依托空港开发区的先发优势与自身多年的开发经验,空港股份将以产业地产开发为龙头,租售并举;以建筑施工、园区开发建设为战略协同;同时大力发展新兴产业投资。打造“空港创新园”、“空港总部园”、“空港产业城”三大项目产品,培育招商服务、物业管理服务、增值服务和定制服务四大服务体系,分阶段协调发展,分重点整合资源,提升企业核心竞争力,最终空港股份将打造“物业租赁+产业投资”的发展模式,助力空港开发区的转型升级,引领中国临空产业地产发展潮流。

(三)经营计划

2020年,公司将秉承“开放、合作、共赢”的发展理念,严格遵循公司制定的现代临空产业地产综合开发运营商和科技创新企业投资服务商的双轮驱动发展战略,继续寻求业务突破。2020年将重点做好以下工作:

1、切实贯彻内控规范,深化落实发展战略规划

继续按照《企业内部控制基本规范》及配套指引的相关要求,积极推动内控体系落地实施,有效提升公司治理水平。认真贯彻落实《空港股份发展战略规划(2018年-2020年)》,通过有效整合和合理利用现有资源,根据公司业务规模、特点,切实推动公司战略落地实施,进一步促使公司在当前机遇期实现转型突破。

2、继续加大招商推介力度

纵观公司土地一级开发、工业地产开发、建筑工程施工、物业租赁和管理业务整条园区开发建设产业链,每一环节无不与招商工作密切相关,公司将继续加大对公司市场营销系统的投入和建设力度,努力协调、汇集区域政府及上级公司及所投基金的招商资源,加快公司各类资源的上市,实现资金快速回流。

3、打造科学完整资金链,确保公司健康长远发展

一是继续加强与银行的联系,做好授信工作;二是做好闲置资金的有效使用,动态了解银行政策变化,制定合理的资金管理方案;三是将非公开定向债务融资工具、短期融资券发行作为常态融资方式,实现持续滚动推进;四是做好应收账款的清缴工作,继续保持清欠小组联动工作制,实行重点项目重点跟进,有针对性的制定合理目标及具体措施,力争实现较大突破,不断完善公司财务结构。

4、按照科技创新企业投资服务商的战略定位,加大产业投资力度

一是做好空港股份智慧园区移动服务平台运营工作,提高公司所开发园区及项目的软环境建设水平,提高公司自持物业的收益水平;二是,不断优化项目投资机制,完善投资管理流程,建立市场化、专业化的投资筛选决策流程,在做好公司已投产业基金项目的投后管理工作的同时,继续加大能够促进主业或能够与主业产生协同效应产业、项目的投资力度,集聚更多的发展资源和信息,开拓第二主业。

5、加强产学研合作,提高对经济、产业发展政策的研判能力

一是加强产业研究能力。加强与社会专业智库的合作,深入研究产业发展趋势,为公司投资决策提供扎实决策信息;二是加强对政策的研究、解读能力,公司主要业务开展地为北京,有序推进疏解整治促提升专项行动、深入推进京津冀协同发展,提高城乡区域协调发展水平、全力推进全国科技创新中心建设,加快构建高精尖经济结构等成为北京市重点工作,公司将密切跟踪并关注区域政府出台相关政策,加强对相关政策的研究,不断优化调整经营思路及策略,确保各项业务稳步推进。

2020年公司将秉承“开放、合作、共赢”的发展理念,汇聚智慧与力量,凝聚责任与信心,不畏阻力、攻坚克难,共同努力谋求空港股份跨越式发展,以优良的经营业绩回报社会及广大投资者。

(四)可能面对的风险

1、宏观经济环境及政策风险

园区土地一级开发属于资源依赖型、资金密集型行业,土地、资金等主要资源的供给受各类政策影响较大。国家宏观经济政策(如信贷政策、金融政策、税收政策等)和行业政策(如土地调控政策等)的变化都将对行业产生较大影响。国家对土地的政策调控包括在土地供应方式、土地供应总量和结构、土地审批权限、土地使用成本等方面。为此,公司将密切关注宏观经济形势,加强对土地政策趋势的研判,继续以产品创新为切入点,以市场为导向,提高公司经营业绩。

2、原材料、劳务价格波动风险

公司的房地产开发与建筑工程施工业务成本受建筑施工市场劳务、原料、辅助材料的影响显著,若市场价格发生较大变动,将使公司面临成本增加的风险。四、报告期内核心竞争力分析

经过多年发展,公司充分挖掘、利用毗邻首都国际机场地缘优势,按照“规划高起点、建设高标准、管理高水平、开发高效率”的发展原则,推动旗下各园区及周边地区向“空港城”的迈进,协力顺义区城市化进程的加快发展。公司适时顺应临空地产发展动向,及时优化调整业务结构,目前已经形成土地一级开发、工业地产开发、建筑工程施工和物业租赁与管理四大业务模块。

在发展方向和定位上,以园区的开发建设为基础,通过加大房地产开发力度、不断优化产业结构、增持优质物业,实现土地资本、科技资本与金融资本相融合,保持土地开发业务稳定增长,促进建筑施工业务的规模增长,大力拓展优质物业增值业务,积极发展高附加值临空产业地产,从而全面推动公司的可持续发展,同时在临空地产的研究、开发、建设、运营各个环节积累了丰富的经验,在产业地产特别是在临空产业地产同行业中具备较强的竞争优势,取得了较好的经营业绩。

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