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房地产行业-环首都经济圈专题研究(4):四大方向推动环首都经济圈障碍破局

发布时间:2014-03-25    研究机构:海通证券

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四大方向推动环首都经济圈障碍破局。由于行政区划分割,京津冀三地区之间长期在经济往来、人口流动、交通设施和信息互通上存在天然的障碍和差距。后期由于首都功能定位过于庞大,从而造成一直以来如何破局,实现京津冀地区的完全融合、协同发展成为可望而难及问题。我们认为从目前城市圈发展理论和京津冀地区现实发展程度看,未来京津冀区域最有可能在“城市定位、产业导入、交通配套、投资计划”等方面首先破局。

1)京津冀定位日益明确。核心思想在于重归北京的首都职能,减轻在工业和农业上的过度扩张。整体上将北京定位为知识型区域,发展高新产业、文化产业和高级第三产业。利用北京的产业和技术扩散,将河北和天津打造为资源型区域和加工型区域。

2)环首都经济圈交通大格局。环首都经济圈交通规划方面,主要将推进建设京张、京承、京唐、京石客运专线高铁,打造“一小时都市圈”。在高速公路建设方面,着力推进京石二通道合作。特别是首都第二机场建设对于环首都经济圈快速融入北京具有重大的意义。

3)圈内导入人口400万。总体上,环首都经济圈建设是在邻近北京将近1000平方公里的范围内建设一个发展特区。具体经济指标看,规划要求,到2015年,该区域内的主要经济指标比2010年翻两番,GDP由2010年的1196亿元达到4784亿元;城区总人口由2010年的165万人达到300万人,城镇化率由2010年的33%上升到60%。此后到2020年,主要经济指标比2015年再翻一番,地区生产总值达到9568亿元,城区总人口达到400万人,城镇化率达到70%。

4)产业导入有望提速。我们预期未来环首都经济圈发展将出现:在规划体系上,打破行政分割;在城市布局上,倡导中心城市的“有机疏散”和区域范围内的“重新集中”;在产业发展上,强调产业与城市发展相互支撑,注重以产业发展带动新城、新区开发建设。我们认为,围绕北京建设环首都经济圈的步伐加快,一些非首都核心功能向外疏解的举措也将率先启动。首先,一些面向全国的非首都核心功能中的部分科教文卫机构可适当外迁;聚集北京的一些非关国家经济命脉的央企总部也可适度外迁。以上发展的核心思路并非在原有基础上分饼,而是着力提升圈内整体经济总量。

有望形成板块轮动,园区和地产首先受益。从产业发展角度看,环首都经济圈将首先需要产业转移,然后才是人口的导入,与此同时配合交通先行才能将该区域内的经济搞活。根据以上逻辑,我们认为产业转移将要求园区开发承接,人口导入将需要房地产业参与,而交通先行中关键的是轨道交通由北京市区向周边环首都经济圈延伸。此后,该区域将相续发展起配套服务、建材家装、物流服务、环保、钢铁、通讯、家电家纺、化工和信息电子等相关产业。以上产业发展轮动将对A股各相关板块形成直接刺激。

相关受益公司情况。概念核心标的,华夏幸福、荣盛发展,首开股份、相关受益个股包括:京投银泰、廊坊发展、万方发展、亿城股份、万通地产、空港股份(600463)。考虑到“首都经济圈”可以直接解决目前首都所面临的众多问题,因此概念在后期有望持续升温。

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