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房地产行业:新增产业限制目录将提升北京整体价值

发布时间:2014-07-28    研究机构:海通证券

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2014年7月25日,新华网北京报道,为控制不符合首都发展定位的新增产业,为“高精尖”产业腾出发展空间,北京市正式发布《北京市新增产业的禁止和限制目录(2014年版)》,全市禁止或限制建材、造纸、纺织等一般制造业,限制发展区域性物流基地、区域性专业市场等;同时在执行全市性管理措施的基础上,北京市四类功能区内各自限制相应的功能和产业,包括严格禁止建筑业、批发业,禁止新建和扩建高等学校、大型医院等。

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《目录》涉及的主要限制产业。2014年7月25日,新华网报道北京为控制不符合首都发展定位的新增产业,为“高精尖”产业腾出发展空间,北京市正式发布《北京市新增产业的禁止和限制目录(2014年版)》。《目录》中的管理措施分为禁止性和限制性两类。其中,禁止性是指不允许新增固定资产投资项目或新设立各类市场主体;限制性主要包括区域限制、规模限制和产业环节、工艺及产品限制。同时《目录》中管理措施分为全市和四类功能区域(即首都功能核心区、城市功能拓展区、城市发展新区和生态涵养发展区)进行,其中四类功能区域层面的管理措施是指须在执行全市层面管理措施基础上,增加的差异化管理措施。

《目录》主要影响。我们认为北京对传统低附加值的产业、一般性制造业、低端市场和学校建设的限制,将有利于促进产业升级和转型;同时也释放大量建设用地供应市场,平抑商住用地价格和促进工业地价的回升。限制低容积率住宅和高尔夫球场的建设将提升土地利用率,提升现有地块价值,使得北京特大城市的土地价值将得到提升。此外,在执行全市性管理措施的基础上,北京市四类功能区内各自限制相应的功能和产业。以上区域定位有利北京疏导人流,回归北京首都职能。

《目录》有助于京津冀协调产业发展。尽管目前看《目录》主要针对北京新增产业的调整,但是未来北京的存量产业调整将从就地淘汰、转移疏解、技改升级三个方向稳妥有序推进。以上政策有利京津冀整体协同发展和区域布局。我们预期未来环首都经济圈发展将出现:在规划体系上,打破行政分割;在城市布局 上,倡导中心城市的“有机疏散”和区域范围内的“重新集中”;在产业发展上,强调产业与城市发展 相互支撑,注重以产业发展带动新城、新区开发建设。我们认为,围绕北京建设环首都经济圈的步伐加快,一些非首都核心功能向外疏解的举措也将率先启动。首先,一些面向全国的非首都核心功能中的部分科教文卫机构可适当外迁;聚集北京的一些非关国家经济命脉的央企总部也可适度外迁。以上发展的核心思路并非在原有基础上分饼,而是着力提升圈内整体经济总量。

相关受益公司。本次《目录》对于优化北京城市发展,促进京津翼协同发展具有明确意义。概念核心标的,华夏幸福、荣盛发展,首开股份、金融街和泰禾股份。相关受益个股包括:京投银泰、廊坊发展、万方发展、亿城股份、万通地产、空港股份(600463)。

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